1394/04/22

فروش ملك و ساختمان به چندين نفر يکي از مهم‌ترین معضلات در عرصه معاملات املاک و از جمله تخلفاتي است كه تاكنون بارها از سوي کلاه‌برداران صورت گرفته و مشكلات زيادي براي خريداران ايجاد كرده است. براي جلوگيري از اين تخلفات، اجراي قانون پیش‌فروش ساختمان به‌صورت رسمی در سراسر کشور آغاز شده است.

*تنظيم قرارداد پيش فروش، فقط در دفاتر اسناد رسمي

يکي از نکات مهم در قانون «پيش فروش ساختمان»، منحصر کردن تنظيم قرارداد پيش فروش به دفاتر ثبت اسناد رسمي است. طبق ماده 24 اين قانون، «مشاوران املاک بايد پس از انجام مذاکرات مقدماتي، طرفين را جهت تنظيم سند رسمي قرارداد پيش فروش به يکي از دفاتر اسناد رسمي دلالت نمايند و نمی‌توانند رأساً مبادرت به تنظيم قرارداد پيش فروش نمايند.» بر اساس قانون جديد، پروانه کسب مشاوران املاکي که اقدام به تنظيم چنين قراردادي کنند، بار اول تا يک سال، بار دوم تا دو سال و بار سوم براي هميشه، باطل خواهد شد.

*لزوم اخذ مجوز براي آگهي پيش فروش در جرايد و رسانه‌ها

مطابق قانون «پيش فروش ساختمان»، پيش فروشنده بايد براي درج آگهي پيش فروش در جرايد، رسانه‌ها، پايگاه هاي اطلاع رساني و حتي نصب آگهي در اماکن عمومي، مجوز انتشار آن را از وزارت راه و شهر سازي دريافت کند.

بر اساس ماده 23 اين قانون، «اشخاصي که بدون تنظيم سند رسمي اقدام به پيش فروش ساختمان يا بدون اخذ مجوز اقدام به درج يا انتشار آگهي كنند، به حبس از نود و يک روز تا يک سال يا جزاي نقدي به ميزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دريافتي محکوم می‌شوند.»

*تنظيم قرارداد پيش فروش پس از ارائه 5 مدرک

بر اساس قانون، دفاتر ثبت اسناد رسمي تنها زماني می‌توانند قرارداد رسمي پيش فروش ساختمان را تنظيم کنند، که پيش فروشنده اين مدارک را به آن‌ها ارائه کند: 1- سند رسمي مالکيت يا سند رسمي اجاره با حق احداث بنا يا قرارداد رسمي حاکي از اين که مورد معامله در ازاي سرمايه گذاري حق فروش از طريق احداث بنا بر روي عرصه به پيش فروشنده اختصاص يافته باشد (توجه داشته باشيد که در تمام اين موارد بايد سند ارائه شده، رسمي و در دفاتر ثبت اسناد رسمي تنظيم شده باشد)؛ 2- پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فني مستقل براي هر واحد؛ 3- بيمه‌نامه مسئوليت؛ 4- تأييديه مهندس ناظر ساختمان مبني بر پايان عمليات پي ساختمان (امضاي مهندس ناظر بايد توسط دفتر اسناد رسمي گواهي شود)؛ 5- پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک (طبق ماده 4 آيين نامه اجرايي، واحد ثبتي مکلف است ظرف پنج روز کاري پاسخ استعلام را به دفتر ارسال کند؛ تخلف از اين مهلت، موجب تعقيب اداري خواهد شد).

*مواردي که بايد در سند درج شود

طبق ماده 6 آيين نامه اجرايي قانون «پيش فروش ساختمان»، «در قرارداد پيش فروش، بايد وضعيت واحد، انباري، توقفگاه، مشاعات، حقوق ارتفاقی [حقوق دو ملک مجاور نسبت به هم] و ساير موارد مندرج در ماده 2 قانون، مطابق با شناسنامه فني و ملکي ساختمان درج و تصريح شود.»

*بيمه مسئوليت در قرارداد پيش فروش

پيش فروشنده، بر اساس ماده 9 قانون، «در قبال خسارات ناشي از عيب بنا و تجهيزات آن و نيز خسارات ناشي از عدم رعايت ضوابط قانوني، در برابر پيش خريدار و اشخاص ثالث مسئول است و بايد مسئوليت خود را از اين جهت بيمه نمايد.» ارائه اين بيمه نامه، يکي از الزامات تنظيم و ثبت قراردادهاي پيش فروش در دفاتر ثبت اسناد رسمي است. با اين حال، در صورتي که ميزان خسارت وارده به پيش خريدار يا شخص ثالث، بيش از تعهد بيمه نامه باشد، پيش فروشنده ضامن پرداخت مابه‌التفاوت آن خواهد بود.

*شرايط واگذاري تعهدات پيش فروشنده

طبق ماده 14 آيين نامه اجرايي قانون «پيش فروش ساختمان»، پيش فروشنده «تنها در صورت اخذ رضايت همه خريداران يا قائم مقام قانوني آنان می‌تواند تمام يا بخشي از تعهداتش را به ديگري واگذار کند.» اين رضايت بايد به صورت کتبي و با گواهي دفتر اسناد رسمي اعلام شود.

* هیچ کس حق ندارد به صورت عادی، سندی را پیش‌خرید کند یا بفروشد

مديركل ثبت اسناد و املاك آذربايجان غربي با تشريح مفاد قانون پیش فروش ساختمان مي‌گويد با اجرای اين قانون از کلاهبرداری‌ها و فروش هر واحد آپارتمان به چند نفر كه در مواردي حتي به هفت نفر شاهد بوديم، جلوگیری می‌شود.

به گفته امير جوان‌كيا همچنين به دنبال كاهش كلاهبرداري‌ها، ميزان تشکیل پرونده‌های متعدد در محاکم قضایی نيز كاهش مي‌يابد.

وی با بيان اينكه قانون پیش‌فروش ساختمان حمایت از خریدار را مد نظر دارد، تصريح مي‌كند: با آغاز اجراي اين قانون خریداران با خیال راحت می‌توانند دست به خرید و فروش و معاملات مسکن بزنند، بدون اینکه هراس داشته باشند این ملک معاملات معارض داشته است، چرا كه با تنظیم قرارداد در دفتر خانه فرد با خیال راحت می‌داند که هیچ مشکلی برایش ایجاد نخواهد شد.

مدیرکل ثبت اسناد و املاک آذربایجان غربی تصريح مي‌كند بر اساس قانون پیش‌فروش ساختمان از این پس دفاتر اسناد رسمی موظف شده‌اند برای پیش فروش ملک و آپارتمان سند قطعی صادر کنند.

جوان کیا اظهار مي‌دارد فرآیندی که در انتقال و صدور سند مالکیت حاکم است عینا در پیش‌فروش آپارتمان نیز رعایت می‌شود و خریداران می‌توانند در ازای انتقال ملک به نام خود صاحب سند قطعی بشوند.

اين مقام مسئول ادامه مي‌دهد هیچ کس هم حق ندارد به صورت عادی، سندی را پیش خرید کند یا بفروشند، اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان کنند یا بدون اخذ مجوز، به درج یا انتشار آگهی در روزنامه‌ها بپردازند، به حبس از ۹۱ روز تا یک سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.

به گفته وي در این قانون، جایگاه مهمی برای ثبت در نظر گرفته شده است تا مردم در آینده دیگر مشکلاتی مانند قبل نداشته باشند.

انتهاي پيام/